주택담보대출 금리, 한도

주택마련이 서민의 큰 꿈이 된지도 오래입니다. 서민을 비롯해서 중산층이라고 불리는 중위소득 상위에 있는 사람들 또한 집을 마련하는 것이 어려운 것이 대한민국의 현실입니다. 

 

대부분의 서민들은 주택을 마련하기 위해서 주택담보대출을 알아볼수밖에 없고 주택담보대출 금리와 주택담보 대출 한도에 대해 열심히 알아볼수밖에 없습니다. 

 

주택담보대출 금리, 한도

 

주택담보대출 한도 기준

 

주택담보대출 한도를 정하는 기준은 세가지가 있습니다. 우리가 접하는 인터넷이나 뉴스를 보면 아주 많이 나오는 용어인데요. 이 용어에 대해서 먼저 알아봅니다.

 

바로 LTV, DTI, DSR입니다. DSR은 비교적 최근에 생겼죠. 

 

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1. LTV( Loan to Value ) : 주택담보 대출 비율

 

주택 가격 대비 대출이 가능한 비율을 뜻합니다. 예로 주택 가격이 10억이고 LTV가 60%라면 6억이 최대 대출 한도가 되는 것입니다. 

 

LTV는 지역마다 조금씩 다른데요. 투기지역, 투기과열 지역, 조정대상 지역, 비규제 지역, 어느 지역에서 담보 대출을 받느냐에 따라서 달라집니다. 

 

그리고 금융위원회는 지난 번 투기지역, 투기과열지역 내 시가 9억원 초과 주택의 LTV를 20%로 지정했습니다. 그래서 10억 정도 하는 주택의 대출 가능 금액은 2억원밖에 되지 않는 것이 현실입니다. 

 

주택담보대출 한도를 결정하는 기준 1. LTV

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2. DTI( Debt to Income) : 총부채 상환 비율

 

본인 소득에서 매해 대출원리금 상환 비용의 상한선, 맥시멈, 최대 금액을 의미합니다.

 

대출원리금이란 상환원금과 상환이자을 합친 금액을 말합니다. 당연히 소득금액이 높을 수록 총부채 상환 비율이 넉넉하기 때문에 좀 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

 

만일 DTI가 30%라면 본인 소득 내 30%까지 대출원리금을 상환, 낼 수 있다는 뜻입니다. 여기서 1억을 대출 받고 연 이자가 5%, 상환 기간이 20년이면 상환방법은 원리금 균등 상환방식을 선택했다면 월 65만원(원금 + 이자)씩 20년간 상환하면 됩니다. 

 

월 65만원 금액을 12개월, 1년간 내면 연간 원리금이 780만원이 되는데 DTI 30%에 적용되면 약 연봉 2천600만원정도까지는 대출이 가능하다고 보면 됩니다. 

 

주택담보대출 한도를 결정하는 기준 2. DTI

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3. DSR( Debt Savings Ratio ) : 총부채 원리금상환 비율

 

DTI와 비슷해서 헷갈릴수 있는 기준인 DSR이 비교적 최근에 나왔습니다. 쉽게 비교해보자면 DTI는 대출 한건 당 기준이라면 DSR은 대출 받고자 하는 원리금 뿐만 아니라 이미 갖고 있는 부채의 상환이자, 상환원금 총금액까지도 포함하여 계산하는 비율 방식입니다.

 

본인이 갖고 있는 기존 대출이 몇개의 신용대출과 자동차 대출, 마이너스 대출 등 여러개를 가지고 있다면 이 규제에 걸려서 많은 대출을 할 수 없게 됩니다. 

 

DTI에서 연봉 2,600만원인 사람이 DTI 비율 30% 까지라면 2600만의 30%인 780만원까지 원리금 상환금액을 인정받아 대출이 가능하다고 했었습니다. 여기서 DSR 비율이 또 30%까지라면 이 780만원을 공유해서 다른 대출들의 원리금 상환금액까지 전부 포함해서 치게 됩니다. 

 

만일 다른 대출로 인하여 연간 300만원 정도를 이미 원리금 대출금으로 갚고 있었다면 남은 480만원만큼의 원리금 상환 금액으로 사용 가능하다는 것입니다.

 

현재 DSR도 투기지역, 투기과열지역 내에서 시가 9억원 초과하는 주택 담보를 받을 때에는 DSR 40%를 넘을 수 없게 되었습니다.

 

쉽게 말하면 DTI와 DSR은 대출을 많이 받아서 대출금 상환, 변제에 허덕이는 현상을 막고자 대출 총량을 규제하는 것입니다. 

 

그러나 요즘 같은 저금리 시대에, 그리고 주택 금액이 높아진 시대에서는 서민들의 주택 마련을 막는 규제가 되는 것 같아 씁슬하기만 합니다. 

 

주택담보대출 한도를 결정하는 기준 3. DSR

 

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주택담보대출 금리

 

주택담보대출 한도를 알아봄과 동시에 주택담보대출 금리를 0.01%라도 저렴하게 받을 수 있는 방법을 찾기 위해 많은 노력을 기울이 실 것 같습니다. 주택담보대출은 워낙에 금액이 크니 단 0.01%라도 몇십년 상환을 하다보면 큰 차이가 날테니 말이죠. 

 

반대로 얘기하면 의외로 0.01% 차이까지는 신경쓰지 않아도 되는 경우도 있습니다. 의외로 얼마 차이나지 않거든요. 

 

먼저 아파트 담보대출 금리 상환 기준에는 변동금리와 고정금리가 있습니다. 그리고 변동금리가 고정금리보다 0.5~1% 정도 낮은 편입니다. 

 

이미 수년전부터 저금리 시대가 막을 열었고 그에 따라 많은 사람들이 고정금리를 선택했는데요. 이제는 저금리 시대가 아니라 초저금리 시대가 막을 열고 곧 제로금리, 마이너스 금리마저 올까 하는 생각들마저 하게 만듭니다. 

 

이렇게 금리가 계속 떨어지니 수년 전에 고정금리를 선택했던 사람들은 손해를 계속 보고 있고 변동 금리를 선택했던 사람들은 이득을 보고 있습니다. 

 

무슨 말이냐면 변동금리는 기준금리가 변동 될때 같이 변동되기 때문에 요즘과 같이 금리가 계속해서 떨어지면 내 대출의 금리 또한 같이 떨어지기 때문에 월 상환부담이 적어지고 고정금리는 계속해서 같은 금액을 내니까 손해인 상환이란 말이죠. 

 

반대로 이제는 정말 초저금리 시대가 마지막이라는 생각을 걸고 다시 고정금리를 거는 모험을 해보는 사람들이 또 있을 수 있는데요. 

 

현명한 선택이 필요한 것 같습니다. 주택담보대출의 종류를 알아보겠습니다. 

 

주택담보대출 금리

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정부지원 주택담보대출

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많은 분들이 상대적으로 저렴한 정부지원 주택담보대출을 알아보시지 않을까 싶습니다. 거기서 내가 받을 수 있는 대출은 무엇일까 궁금하실거구요. 정부지원 주택담보대출에는 디딤돌 대출과 보금자리론이 있는데요. 한번 보실까요. 

 

1. 디딤돌 대출

 

국토교통부가 지원하는 디딤돌 대출은 신혼부부 합산 연소득 7천만원 이하만 가능하며, 주택 가격 5억원 이하를 살 때 최대 2억원을 빌려주는 대출 상품입니다. 

 

대출금리는 연 2.25 ~ 3.15%까지 적용됩니다. 

 

기존에 실거주와 상관없이 대출이 가능하고 대출 금리도 일반 주택담보대출 상품보다 저렴해서 전세를 끼고 집을 매입해서 시세차익을 노리는 일명 갭 투자에 활용되었습니다. 

 

이에 정부는 대출받은 날로부터 1개월 내 해당 집에 전입해야 하고 1년 이상 거주해야 한다는 실거주 요건을 2017년 8월부터 도입했고 지키지 않는 경우 6,7% 포인트를 가산하고 1년이 되도록 전입을 하지 않으면 대출금을 전액회수하고 있습니다. 

 

디딤돌 대출에 대한 정보는 주택도시기금 홈페이지에서 더욱 자세히 알아볼수 있습니다. 

 

http://nhuf.molit.go.kr/

주택도시기금

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2. 보금자리론

 

한국주택금융공사가 공급하는 장기고정금리 분할상환 주택담보대출입니다. 무주택자 서민이 소형주택을 구입할 때 이용하기 위한 것으로 

 

부부합산 연소득 7천만원(신혼가구는 8천500만, 다자녀가구인 경우 연소득 최대 1억원 이하) 이하에 연체가 없어야 하며 

 

고정금리 방식이며 각종 우대금리 조건이 있습니다. 우대금리 조건에는 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구, 신혼가구를 항목별로 중복 우대금리가 적용됩니다. 

 

현재 보금자리론은 10년 납 2.2% ~ 30년 납 2.55%까지 고정금리가 포진되어있습니다. 

 

보금자리론은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만이 가능하며 6억원이 초과하는 주택은 제외입니다. 

 

보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지에서 더욱 자세한 정보를 알아보실 수 있습니다. 

 

https://www.hf.go.kr/

HF 한국주택금융공사

 

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3. 금융회사 주택담보대출 금리 비교

 

아쉽게도 여러 조건이 부족해서 정부지원 주택담보대출을 받을 수 없는 상황이라면 금융 회사( 주로 은행 ) 에서 판매하는 주택담보대출 금리를 비교해서 최저 금리를 주는 곳으로 선택해야합니다. 또 의외로 요즘 초저금리 시대라서 시중 은행의 주택담보대출 조건들도 많이 금리 조건이 좋은 상황입니다. 

 

특히 주변을 보면 대부분 하나은행, 신한은행이 조건이 좋은 편이라고들 합니다. 

 

이 부분은 직접 발품을 팔아야 하는 것으로 주로 주거래 은행에서 많이들 하시려고 할테지만 주거래 은행에서 왠만큼 혜택을 받고 있는 것이 아니라면 굳이 그것을 집착해야할 필요도 없다고 봅니다. 

 

발품을 파는 것이 나쁘지 않으니 여러 금리 비교 사이트나 개별 사이트에서 하나하나씩 진행해보는 것이 좋을 수도 있습니다. 

 

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4. 주택담보대출 알아둬야 할 팁

 

1) 부수금리 체크하기

은행에서 대출을 취급하다보면 여러가지 조건을 통해 부수금리 라고 부르는 금리를 감면해주는 혜택이 있는데요. 한두개가 아니라 모든 조건을 만족하는 경우 다 모이면 1%가 넘는 금리가 감면되는 경우도 있으므로 꼭 챙길 수 있도록 합니다. 

 

 

2) 금융감독원 포털 사이트 파인 이용

 

금융감독원 포털 사이트 파인은 주택담보대출과 전세자금대출, 개인신용대출 등 견적을 내볼 수 있는 페이지가 있는데요. 

 

주택 가격과 종류, 대출금액과 기간, LTV, 금리와 상환방식 등으로 나눠져있어서 찾기가 좋은 사이트입니다. 

 

 

3) 금리인하요구권 활용

대출을 받고나서 활용할수 있는 요구권이지만 본인의 원리금상환 능력이 높아진다고 볼 수 있는 소득이 올라간 경우 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있습니다. 직장인의 경우 거의 승진이 주된 사항이 될 것 같습니다. 

 

주택담보대출 알아둬야 할 팁

 

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주택담보대출 서류

 

주택담보대출 서류에는 여러가지가 있고 금융사별로 대출 종류별로 상이할 수가 있는데요 아래에서 제시하는 서류들이 기본이라고 생각하고 계시면 될것 같습니다. 

 

▶▶ 주민등록증(사본, 등본, 초본) , 인감증명서, 가족관계 증명서, 인감도장, 등기권리증, 소득증명서

 

 

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이렇게 주택담보대출 한도, 주택담보대출 금리에 대해서 정리를 해봤는데요. 앞으로도 주택담보대출에 대해서 유용한 정보가 있다면 더 업데이트 할  수 있도록 하겠습니다. 감사합니다.